Schiffsfonds

Die aktuelle Krise am Schiffsmarkt wird sich nach Aussagen von Brancheninsidern auch im Jahre 2013 nicht verbessern, sondern wahrscheinlich deutlich verschlechtern. Zu erwarten ist nicht nur ein weiteres Wegbrechen der Renditen, sondern auch ein deutlicher Anstieg der Insolvenzen und damit nicht nur ein Totalausfall des eingesetzten Kapitals, sondern auch die Gefahr, dass Anleger zunehmend in die Haftung genommen werden, sei es wegen der Rückzahlung von erhaltenen Ausschüttungen oder sogar der Haftung für die Fonds-Darlehen.

Nicht nur aufgrund riesiger Überkapazitäten, sondern auch aufgrund des dramatischen Verfalls der Charterraten brauchen die allermeisten Schiffsfonds dringend frisches Kapital, um die Darlehen zu bedienen und ihren Zahlungsverpflichtungen nachzukommen.

Wir raten dringend davon ab, ungeprüft den üblichen Aufforderungen des Fondsmanagements Folge zu leisten und weiteres Eigenkapital nachzuschießen. Für die allermeisten Fonds lässt bereits die Aufforderung zum Nachschuss erkennen, dass eine positive Fortführungsprognose bereits nicht mehr gegeben ist. Erschwerend kommt hinzu, dass Ende 2013 der insolvenzrechtliche Überschuldungsbegriff geändert wird und dann selbst eine positive Fortführungsprognose eine Insolvenz nicht mehr abwenden kann, da dann allein die rechnerische Überschuldung entscheidend sein wird. Da die Werte der Schiffe aufgrund der Situation auf den Chartermärkten aber extrem gesunken sind, gleichzeitig die Darlehen der meisten Fonds in der Vergangenheit aber kaum zurückgeführt werden konnten und folglich die Passivseiten der Bilanzen zwingend höher als die Aktivseiten sind, dürften sich die Zahl der Insolvenzen Anfang 2014 noch einmal deutlich erhöhen und für viele Anleger eine böse Überraschung bereithalten.

Für den überwiegenden Teil der Anleger kommt die Möglichkeit eines Totalverlusts ihrer Kapitalanlage dabei völlig überraschend, da sie oftmals weder über die Risiken der Kapitalanlage, noch über das Eigeninteresse des Beraters sowie der beratenden Bank- oder Sparkasse aufgeklärt wurden, die sich vielfach 25 bis 30% des Anlegerkapitals als Vertriebsprovision bzw. Kick-back haben auszahlen lassen. Schließlich weisen viele der Anlage-Prospekte nicht nur erhebliche Fehler auf, sondern wurden den Anlegern nicht einmal rechtzeitig vor Abschluss ausgehändigt.

Auf der anderen Seite haben Anleger bei derartigen Pflichtverletzungen vielfach aber auch gute Aussichten auf die Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen und Rückabwicklung ihrer Beteiligungen.

Wir raten daher dringend dazu, bei den anstehenden Entscheidungen über eine Fortführung der Beteiligung bzw. dem Nachschuss von frischem Geld, auch die Möglichkeiten einer Geltendmachung von Schadensersatz und Rückabwicklung durch einen spezialisierten Rechtsanwalt überprüfen zu lassen. Wir haben dazu nachfolgend die regelmäßigen Beratungs- und Prospektfehler, die zur Begründung von Schadensersatzforderungen anerkannt sind, stichpunktartig aufgelistet, wobei bei der Prüfung des jeweiligen Einzelfalls nach unserer Erfahrung regelmäßig weitere individuelle Pflichtverletzungen zutage treten, die dann ebenfalls zur Begründung eines Schadensersatzanspruchs herangezogen werden können.

Regelmäßige Beratungs- und Prospektfehler zur Begründung von Schadensersatzforderungen

• Schiffsbeteiligungen nach der BGH-Rechtsprechnung bereits grundsätzlich für Alterssicherung ungeeignet
• Zusage rentenähnlicher monatlicher Ausschüttung pflichtwidrig aufgrund unternehmerischen Risikos bei Schiffsbeteiligungen
• Keine anlagegerechte Beratung in Bezug auf die Bedürfnisse des Anlegers, wenn z.B. "sichere Anlage" bezweckt war
• Falschangabe der Mindestzeichnungssumme
• Lediglich 70 Prozent der Anlegergelder werden für Investition in Schiffe verwendet
• Falschangabe hinsichtlich Beteiligung der Initiatoren
• Kein Hinweis auf eklatante unternehmerische Risiken
• Keine Aufklärung über eingeschränkte Fungibilität
• Fehlende Aufklärung über die Abhängigkeit des Schiffswertes von den Chartermärkten
• Verschweigen der Loan-to-value-Klausel in Kreditverträgen
• Keine Aufklärung über das Wiederaufleben der Haftung gem. § 172 Abs. 4 HGB
• Keine Aufklärung über hohen Fremdkapitalanteil und Wechselkursrisiko
• Keine Aufklärung über erhaltene Rückvergütungen bzw. Kick-back Zahlungen der beratenden Banken
• Keine Aushändigung des Prospekts bzw. Übergabe erst im Beratungstermin (nicht ausreichend)
• Keine Ausweisung des Agios im Prospekt und der konkreten Verwendung
• Sonstige Unklarheiten im Missverständnisse im Prospekt

Unsere Fälle, bei denen wir für Anleger zur Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen anwaltlich tätig sind:

• Fall: TMS „Seacod" GmbH & Co KG
• Fall: MPC Global Maritime Opportunity Private Placement GmbH & Co KG
• Fall: MPC Münchmeyer Petersen Capital AG
• Fall: TVP Treuhand- und Verwaltungsgesellschaft für Publikumsfonds mbH
• Fall: MPC Global Maritime Opportunities S.A.
• Fall: German Tanker Shipping GmbH & Co. KG
• Fall: MS "Scan Atlantic" mbH & Co. KG
• Fall: Beteiligungsgesellschaft Neuer Wall mbH
• Fall: HASPA Hamburger Sparkasse AG 

Immobilienfonds

Bei Immobilienfonds werden die Anleger üblicherweise im Glauben gelassen, sie würden sich an einer besonders sicheren Kapitalanlage beteiligen, da sie schließlich ihr Kapital in Immobilien anlegen, die immer Wert haben. Regelmäßig wird ihnen dabei nicht klargemacht, dass sie mit dem Immobilienfonds letztlich keine Immobilie erwerben, sondern eine unternehmerische Beteiligung eingehen und sich damit erheblichen Risiken aussetzen. Den Anlegern wird dann regelmäßig erst nach Jahren oder Jahrzehnten bewusst, dass sie sich mit ihrer „Immobilieninvestition" an einer Kommanditgesellschaft (KG), einer Gesellschaft bürgerlichen rechts (GbR) oder Offenen Handelsgesellschaft (OHG) beteiligt haben und sie für den Fall, dass der Fonds in die finanzielle Schieflage, Krise oder Insolvenz gerät, nicht nur mit dem eingesetzten Kapital haften und ihnen der Totalverlust droht, sondern sie auch die in den vergangenen Jahren erhaltenen Ausschüttungen zurückzahlen müssen (z.B. bei einer KG) und unter Umständen auch für weitere Verbindlichkeiten der Gesellschaft haften (z.B. bei einer GbR und OHG). Aufgrund der unternehmerischen Beteiligung an Immobilienfonds verlieren Anleger jährlich mehrere hunderte Millionen Euro. 

Wir raten in dieser Situation dringend davon ab, ungeprüft den üblichen Aufforderungen des Fondsmanagements Folge zu leisten und weiteres Eigenkapital nachzuschießen. Das Fondsmanagement fordert die Anleger nämlich zu diesen Nachschüssen auf, obwohl ihm klar ist, dass sich dadurch keine Sanierung des Fonds erreichen lässt, sondern allenfalls eine Insolvenz zeitlich hinausgezögert werden kann. Die Ursache für die Krise und Insolvenzreife des Fonds liegt nämlich nicht in einer schlechten Bewirtschaftung der Immobilie oder mangelnden Auslastung. Ursache für die Krise sind vielmehr die hohen Kosten, Gebühren und Vergütungen der Fondsinitiatoren, die zur Folge haben, dass der überwiegende Teil der Mieteinnahmen nicht zur Rückführung der Darlehen verwendet werden kann, sondern in den Taschen der Initiatoren landet. Im Ergebnis sind dann die Darlehen selbst nach Jahrzenten noch nicht zurückgeführt, sodass die Banken nicht nur erheblichen Druck aufbauen, sondern die Gesellschaften in der Regel auch überschuldet sind und ihnen die Insolvenz droht.

Die „Geschäftsmodelle" dieser Fonds sind aufgrund dieser hohen Kostenstrukturen meist von Anfang an so konzipiert, dass sie nur aufgehen können, wenn sich die Mieteinnahmen quasi verdoppeln oder verdreifachen, was aber insbesondere bei öffentlich geförderten Immobilien schon rechtlich nicht möglich ist. Darüber hinaus ist das bisherige Fondsmanagement für eine Sanierung aber auch denkbar ungeeignet, da als Grundvoraussetzung für eine Sanierung zunächst einmal der "Aderlass" durch die Initiatoren beendet werden muss. Da die Geschäftsführung aber regelmäßig mit den Initiatoren in einem Boot sitzt, müssten sie sich quasi ihre eigene Einnahmequelle abschneiden. Da sie dies natürlich nicht machen, ist eine Sanierung ohne Chance mit der Folge, dass auch das nachgeschossene Kapital der Anleger ebenfalls wieder in den Taschen der Initiatoren landet.

Handlungsempfehlung zur Sanierung

Als Handlungsempfehlung hinsichtlich der Sanierung raten wir daher auf der einen Seite dazu, einer Sanierung nur dann zuzustimmen, wenn zumindest nicht die bisherige Geschäftsführung die Sanierung steuert, sondern ein Sanierungsberater von den Anlegern eingesetzt wird. (etwa durch Schutzschirm- und Insolvenzplanverfahren) sonst wird der „Bock zum Gärtner gemacht". >>> vgl. dazu unser SPEZIAL Sanierung von Immobilienfonds <<<

Handlungsempfehlung zur Geltendmachung von Schadensersatz

Gleichzeitig sollten die Anleger auch die Möglichkeiten zur Geltendmachung von Schadensersatz und Rückabwicklung der Beteiligung durch einen spezialisierten Rechtsanwalt überprüfen lassen. Der überwiegenden Teil der Anleger sind oftmals weder über die Risiken der Kapitalanlage, noch über das Eigeninteresse des Beraters sowie der beratenden Banken- oder Sparkassen aufgeklärt worden, die sich vielfach 25 bis 30% des Anlegerkapitals als Vertriebsprovision bzw. "Kick-back" haben auszahlen lassen. Schließlich weisen viele der Anlage-Prospekte nicht nur erhebliche Fehler auf, sondern wurden den Anlegern nicht einmal rechtzeitig vor Abschluss ausgehändigt. Vielfach wurden Immobilienfonds auch als solide Anlagen zum Zwecke der Altersvorsorge angeboten, was nach der Rechtsprechung des BGH aufgrund der Gestaltung als unternehmerische Beteiligung ebenfalls eine Pflichtverletzung darstellt.

Vor diesem Hintergrund haben Anleger bei derartigen Pflichtverletzungen vielfach gute Aussichten auf die Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen und Rückabwicklung ihrer Beteiligungen.

Wir raten daher dringend dazu, bei den Entscheidungen über eine Fortführung der Beteiligung bzw. dem Nachschuss von frischem Geld, auch die Möglichkeiten einer Geltendmachung von Schadensersatz und Rückabwicklung durch einen spezialisierten Rechtsanwalt überprüfen zu lassen. Wir haben dazu nachfolgend die regelmäßigen Beratungs- und Prospektfehler, die zur Begründung von Schadensersatzforderungen anerkannt sind, stichpunktartig aufgelistet, wobei sich bei der Prüfung des jeweiligen Einzelfalls nach unserer Erfahrung regelmäßig weitere individuelle Pflichtverletzungen zutage treten, die dann ebenfalls zur Begründung eines Schadensersatzanspruchs zugrunde gelegt werden können.

Regelmäßige Beratungs- und Prospektfehler zur Begründung von Schadensersatzforderungen

• Immobilienfonds als unternehmerische Beteiligung nach der BGH-Rechtsprechnung bereits grundsätzlich für Alterssicherung ungeeignet 

• Fehlerhafte Prospektangaben, dass die Mietprognosen auf Erfahrungswerten beruhen, selbst wenn sich die Mieten später tatsächlich so entwickeln

• Kein ausreichender Hinweis im Prospekt auf das Risiko durch den Wegfall öffentlicher Förderungen 

• Zusage rentenähnlicher monatlicher Ausschüttung pflichtwidrig aufgrund unternehmerischen Risikos

• Keine anlagegerechte Beratung auf die Bedürfnisse des Anlegers, wenn z.B. "sichere Anlage" bezweckt war 

• Falschangabe der Mindestzeichnungssumme 

• Lediglich 70 Prozent der Anlegergelder werden für Investition in Immobilien verwendet 

• Falschangabe hinsichtlich Beteiligung der Initiatoren 

• Kein Hinweis auf eklatante unternehmerische Risiken 

• Keine Aufklärung über eingeschränkte Fungibilität 

• Fehlende Aufklärung über die Abhängigkeit des Wertes von dem Immobilienmarkt
  

• Keine Aufklärung über das Wiederaufleben der Haftung gem. § 172 Abs. 4 HGB 

• Keine Aufklärung über erhaltene Rückvergütungen bzw. "Kick-back" Zahlungen der beratenden Banken 

• Keine Aushändigung des Prospekts bzw. Übergabe erst im Beratungstermin nicht ausreichend 

• Keine Ausweisung über die Verwendung des Agios im Prospekt und der konkreten Verwendung

• Sonstige Unklarheiten und Missverständnisse im Prospekt stellen Pflichtverletzungen dar und gehen zulasten der Initiatoren

Unsere Fälle, bei denen wir für Anleger zur Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen anwaltlich tätig sind:

• Fall: Aquis Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. Frobenstraße KG
• Fall: EUWO Immobilienfonds GmbH & Co. Helgolandstraße 4-6 KG
• Fall: Grund + Renten Gesellschaft für Anlagen Consult mbH
• Fall: GKB Treuhand- und Geschäftsführungs - GmbH
• Fall: Ärzte-Treuhand Vermögensverwaltung GmbH
• Fall: Am Seddinsee 31-49" Grundstücksgesellschaft b.R
• Fall: Berlin-Hannoversche Hypothekenbank AG
• Fall: HASPA Hamburger Sparkasse AG

Filmfonds

Bei Filmfonds - vielfach auch Medienfonds genannt – werden den Anlegern nicht nur eine lukrative Anlage, sondern auch sehr hohe und zudem sichere steuerliche Effekte versprochen.

Den Anlegern wird dabei regelmäßig verschwiegen, dass der Großteil der produzierten Filme an den Kinokassen nicht nur keinen Gewinn einbringen, sondern mit den Lizenzeinnahmen nicht einmal die Produktionskosten eingespielt werden.

Die Situation für die Anleger verschärft sich zudem dadurch, dass die in steuerlicher Hinsicht versprochenen Einsparungen nicht nur nicht zutreffend waren, sondern das gesamte Steuermodell in vielen Fällen von den Finanzbehörden nicht anerkannt wird. Bei vielen Fonds wurde den Anlegern ein Steuersparmodell weitgehend ohne Absicherung und in Blaue hinein versprochen, dessen steuerliche Bewertung nun noch aussteht, so dass den Anlegern erhebliche und kaum absehbare Risiken drohen.

Wir raten in dieser Situation dringend davon ab, ungeprüft den üblichen Aufforderungen des Fondsmanagements Folge zu leisten und weiteres Eigenkapital nachzuschießen.

Handlungsempfehlung zur Geltendmachung von Schadensersatz

Vor diesem Hintergrund raten wir dringend dazu, die Möglichkeiten zur Geltendmachung von Schadensersatz und Rückabwicklungder Beteiligung durch einen spezialisierten Rechtsanwalt überprüfen lassen. Der überwiegende Teil der Anleger ist oftmals weder über die Risiken der Kapitalanlage, noch über das Eigeninteresse des Beraters sowie der beratenden Banken- oder Sparkassen aufgeklärt worden, die sich vielfach 25 bis 30% des Anlegerkapitals als Vertriebsprovision bzw. "Kick-back" haben auszahlen lassen. Schließlich weisen viele der Anlage-Prospekte nicht nur erhebliche Fehler auf, sondern wurden den Anlegern nicht einmal rechtzeitig vor Abschluss ausgehändigt. Vielfach wurden Fonds auch als solide Anlagen zum Zwecke der Altersvorsorge angeboten, was nach der Rechtsprechung des BGH aufgrund der Gestaltung als unternehmerische Beteiligung ebenfalls eine Pflichtverletzung darstellt.

Vor diesem Hintergrund haben Anleger bei derartigen Pflichtverletzungen vielfach gute Aussichten auf die Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen und Rückabwicklung ihrer Beteiligungen.

"Schrottimmobilien"

Unter dem Begriff Schrottimmobilien sind immobilienbasierte Kapitalanlagen zu verstehen, bei denen Anlegern durch "windige" Berater zumeist weit überteuerte Eigentumswohnungen als Kapitalanlage zum Zwecke der Steuerersparnis verkauft werden. Bei diesen Anlagegeschäften werden ahnungslose Verbraucher nach immer dem gleichen Muster durch Täuschungen in für sie völlig unwirtschaftliche und ihre finanziellen Möglichkeiten weit übersteigende Anlagegeschäfte gezwungen. Der immer wieder erfolgreich angewandte Trick der Vermittler bestand bzw. besteht darin, dass gutgläubige Kleinanleger durch Täuschung sowohl über zu geringe monatliche Raten, Tilgung und Annuitäten, den Wert der Immobilie, als auch über die Möglichkeit, jederzeit wieder aussteigen zu können, dazu veranlasst werden, in einer „Nacht und Nebelaktion" einen notariellen Kaufvertrag abzuschließen, noch bevor die Finanzierung durch einen entsprechenden Darlehensvertrag sichergestellt ist. Durch den mit Hilfe dieser Täuschungshandlungen abgeschlossenen notariellen Kaufvertrag sollen die Anleger gezielt in die Zwangslage gebracht werden, nun auch den Darlehensvertrag abzuschließen, da sie ja nun einer erheblich höheren Forderung als dem Kaufpreis ausgesetzt sind, für die sie sich zudem im notariellen Kaufvertrag der sofortigen Zwangsvollstreckung in ihr gesamtes Vermögen unterworfen haben. Unter dem Eindruck dieser Zwangslage sehen sich die Anleger dann genötigt, den entsprechenden Darlehensvertrag abzuschließen, und zwar selbst dann, wenn ihnen im Kleingedruckten dann die wahren Vertragsbedingungen offenbart werden bzw. ihnen selbst dann noch vorgegaukelt wird, der Vertrag beinhalte die vorher besprochenen Bedingungen und sei eine reine Formsache.

Der Ablauf des „Kundenfangs" stellt sich regelmäßig wie folgt dar:

• Anruf von einem angeblichen Meinungsumfrageinstitut, in dem auf die Möglichkeit Steuern zu sparen hingewiesen wird
• Hausbesuch durch einen Vermittler, der zunächst die wirtschaftlichen Daten der Anleger aufnimmt
• Beratung durch einen Anlageberater, der den Anlegern die konkrete „Anlage" vorrechnet und diverse falsche Versprechungen in Bezug auf Rendite, Wert, Gewinn und Rücknahme der Immobilie macht
• Notarielle Beurkundung des Immobilienkaufs regelmäßig bereits beim zweiten Beratungsgespräch, ohne dass die Finanzierung sichergestellt ist

Im Rahmen der Verkaufsgespräche werden den Anlegern üblicherweise folgende falsche Versprechungen gemacht, ohne die sie das Geschäft unter keinen Umständen eingegangen wären.

• Zu niedrig angegebene monatliche Belastung bzw. Nettozuzahlung (häufig wird versprochen, es seien lediglich monatliche Zuzahlungen von € 50 bis € 100 erforderlich)
• Falsche Angabe des Wertes der Immobilie, idR ist die Wohnung weit weniger wert als das zur Kaufpreisfinanzierung aufgenommene Darlehen, häufig sogar weniger als die Hälfte (in diesem Fall ist von einer sittenwidrigen Kaufpreisüberhöhung auszugehen),
• Zu gering angegebene Belastung durch das Darlehen, etwa durch falsche Angabe des Tilgungsdienstes (z.B. Angabe der Tilgung mit "0,00")
• Täuschung über die Laufzeit der Anlage (idR mit 10 Jahren angegeben, anstatt der tatsächlichen Darlehenslaufzeit von über 30 Jahren)
• Zusicherung zu hoher Steuerersparnisse
• Keine anlagegerechte Beratung auf die Bedürfnisse des Anlegers, wenn z.B. "sichere Anlage" bezweckt war
• Kein Hinweis auf mit der Anlage verbundene Risiken (siehe oben)
• Keine Aufklärung über erhaltene Vertriebsprovisionen, die idR deutlich über 20% in Bezug auf den Kaufpreis liegt (ab 15% muss unaufgefordert auf die Provision hingewiesen werden)
• Keine Aufklärung über Risiken der Anlage wie z.B. Mietausfälle, Reparaturen, Gefahren durch Mietpool-Konstruktion etc.

Problem und Schaden

Mit dem Abschluss des Kapitalanlagegeschäfts besteht für die Anleger das entscheidende Problem darin, dass sie sich die Eigentumswohnung bzw. das Darlehen schlicht nicht leisten können. Entgegen den Zusicherungen der Berater stellt sich für sie nämlich im Nachhinein regelmäßig heraus, dass die monatlichen Nettozuzahlungen um mehr als das doppelte bzw. dreifache höher liegen, als es ihnen durch die Anlageberater zugesichert wurde - sei es, weil die Mieteinnahmen zu hoch angegeben wurden, die Steuerersparnisse nicht realistisch waren oder die Darlehensbelastung falsch angegeben wurde. Aufgrund dieser die finanziellen Möglichkeiten der Anleger übersteigenden monatlichen Belastungen droht vielen Anlegern dann sogar die Schuldenfalle und eine echte Existenzkrise.

Verschäft wird diese Problematik noch durch die Tatsache, dass die Immobilie regelmäßig nicht einmal die Hälfte des Kaufpreises wert ist. Dies führt dazu, dass angesichts der Differenz zwischen Darlehenshöhe und dem tatsächlichen Wert der Immobilie die Eigentumswohnung aufgrund der eingetragenen Grundschuld quasi unverkäuflich ist und die Anleger keine Möglichkeit haben, durch einen Verkauf aus dem Investment herauszukommen, selbst wenn sie zu einem Ausgleich der Vorfälligkeitsentschädigung bereit wären. Sie bleiben folglich in der ruinösen Situation gefangen.

Lösungsansatz

Den Anlegern bleibt folglich regelmäßig nur die Möglichkeit, sich rechtlich gegen die Beteiligten zur Wehr zu setzen. Als Anspruchsgegner kommen dabei nicht nur der Anlageberater und das Vermittlungsunternehmen, sondern auch der Verkäufer, die finanzierende Bank oder der Notar in Betracht. Für jeden dieser Beteiligten bestehen allerdings unterschiedlich Anspruchsgrundlagen und Erfolgsaussichten, sodass wir dringend dazu raten, die Möglichkeiten einer Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen und Rückabwicklungsansprüchen bezogen auf den jeweiligen Anspruchsgegner durch einen spezialisierten Rechtsanwalt überprüfen zu lassen.

Nachfolgend geben wir lediglich einen Überblick über die Haftungstatbestände differenziert nach den jeweiligen Beteiligten, mit denen Schadensersatzansprüche regelmäßig begründet werden können:

Ansprüche gegen Vertriebsunternehmen bzw. Anlageberater

Hier bestehen die am einfachsten durchzusetzenden Ansprüche, da der Anleger in der Regel direkten Kontakt mit dem Vertrieb hatte. Dieser hatte wie beschrieben durch falsche Versprechungen den Anleger zum Kauf bzw. zur Darlehensaufnahme bewogen. Die Haftung des Vermittlers kann sich dabei beispielsweise ergeben

• aus einer Verletzung des Anlageberatungsvertrages gem. § 280 BGB,
• aus der Inanspruchnahme besonderen persönlichen Vertauens gem. § 311 Abs. 3, Satz 2 BGB
• wegen Betruges gem. §§ 823 Abs. 2 i.V.m. § 263 StGB oder 
• wegen vorsätzlicher sittenwidriger Schädigung gem. § 826 BGB

Zu prüfen ist dabei immer, ob das Vertriebsunternehmen noch zahlungsfähig ist oder bereits Insolvenz angemeldet hat. In diesen Fällen wäre dann zu prüfen, ob Ansprüche gegen den jeweiligen Berater persönlich geltend gemacht werden können. Hier hat das Kammergericht zugunsten der Anleger entschieden, dass sich der Anlageberater nicht ohne Weiteres mit dem Hinweis auf die handelnde Vertriebs-GmbH entlasten kann, selbst wenn mit dieser ein schriftlicher Maklervertrag geschossen worden sein sollte. Auch kommen möglicherweise Ansprüche gegen die ehemaligen Gesellschafter der Vertriebsunternehmen nach den Grundsätzen der Firmenbestattung in Betracht, da diese Gesellschaften üblicherweise vorsätzlich beiseite geschafft wurden. Hier sind die Fallumstände genau zu prüfen.

Ansprüche gegen Verkäufer

Gegenüber den Verkäufern können regelmäßig ebenfalls die nachfolgenden Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden:

• Zunächst haften die Verkäufer, weil sie sich vielfach das Beratungsverschulden des Anlageberaters gem. § 278 BGB zurechnen lassen müssen. Die Zurechnung ist im Einzelnen zu prüfen und hängt davon ab, wie sehr der Vertriebler den Anlegern gegenüber als Vertreter des Verkäufers aufgetreten ist. Hier hat der BGH fein abgestufte Fallgruppen gebildet, die im jeweiligen Einzelfall zu überprüfen sind.
• Auch ohne eine Zurechnung des Verschuldens haften die Verkäufer nach den Grundsätzen des institutionalisieren Zusammenwirkens, wenn die Verkäufer mit dem Vertrieb planmäßig zusammengearbeitet haben. Nach der Rechtsprechung des Landgerichts Berlin gelten diese für die Bankenhaftung entwickelten Grundsätze auch für die Haftung der Verkäufer.
• Schließlich kommen – selbst wenn kein Beratungsverschulden zurechenbar ist – auch Ansprüche auf Rückabwicklung in Betracht, etwa wenn eine sittenwidrige Überteuerung des Kaufpreises nachgewiesen wird, die Annahme des Kaufvertragsangebotes später als einen Monat nach Abgabe des notariellen Angebot erfolgte oder auch nach den Grundsätzen des Haustürwiderrufsgesetzes.

Zu prüfen bleibt auch hier immer die Solvenz des Verkäufers als Anspruchsgegner, da auch hier die Verkäufer vielfach die jeweiligen Gesellschaften bewusst still liquidieren, um möglichen Haftungsansprüchen aus dem Weg zu gehen. In diesen Fällen kommt dann wiederum eine Haftung der Gesellschafter nach den Grundsätzen der Firmenbestattung in Betracht.

Ansprüche gegen die finanzierenden Banken

Auch gegen die finanzierenden Banken sind unter bestimmten Voraussetzungen nicht nur Schadensersatzansprüche möglich, sondern in gewissen Fallkonstellationen auch außergerichtliche Vergleiche, bei denen dann eher wirtschaftliche Faktoren im Vordergrund stehen.

Schadensersatzansprüche

Auch wenn sich die Banken bei diesen Geschäften auf ihren Pflichtenkreis und damit auf den Standpunkt zurückziehen dürfen, dass sie mit dem zu finanzierenden Geschäft nichts zu tun haben (sog. Trennungstheorie), haben sich in der Rechtsprechung dennoch anlegerfreundliche Fallkonstellationen herausgebildet, bei denen eine Haftung der Banken regelmäßig durchgreift:

• Zunächst hat der BGH die anlegerfreundliche Fallgruppe des institutionalisierten Zusammenwirkens geschaffen, wonach bereits vermutet wird, dass die Bank von den Pflichtverletzungen der Vermittler Kenntnis hat, wenn sie mit diesen planmäßig zusammenwirkt. Nach der Rechtsprechung des Landgerichts Berlin ist von einem planmäßigen Zusammenwirken bereits dann auszugehen, wenn - wie regelmäßig - die Bank sämtliche oder einen großen Teil der Wohnung "durchfinanziert" hat. Obwohl die Bank auch die Möglichkeit hat, die vermutete Kenntnis zu widerlegen, ist das institutionalisierte Zusammenwirken sozusagen der Klassiker, wenn es um die Haftung der Banken geht.
• Die finanzierenden Banken haften darüber hinaus auch bei einer unterlassenen Aufklärung über eine sittenwidrige Überteuerung, wenn sie den Kaufpreis zu 100% finanziert haben. Nach der Rechtsprechung beispielsweise des OLG Dresden (OLG Dresden, 9. Zivilsenat, Beschluss vom 28. Juni 2012) ist eine Bank insbesondere bei einer Vollfinanzierung - wie regelmäßig in diesen Fällen - eigenverantwortlich zur Prüfung der Werthaltigkeit der Immobilie verpflichtet und darf sich nicht nur auf ihr präsentes Wissen im Sinne einer positiven Kenntnis hinsichtlich der sittenwidrigen Überteuerung des Kaufobjekts beschränken (BGH Urteil v. 29.04.2008 - XI ZR 221/07). Bei eine 100%-Finanzierung muss die Bank folglich eine ernsthafte Prüfung des Wertes der Wohnung vornehmen. Unterlässt sie diese Prüfung, kommen folglich die Grundsätze der o.g. BGH - Rechtsprechung zum Tragen, dass die Bank bewusst die Augen vor der sittenwidrigen Überteuerung verschlossen hat, was einer positiven Kenntnis und folglich einem Wissensvorsprung gleichkommt. Die mangelnde Offenbarung dieses Wissensvorsprungs gegenüber dem Anleger stellt dann eine Pflichtverletzung aus dem vorvertraglichen Schuldverhältnis des Darlehensvertrages dar. Einer Zurechnung von Verschulden bedarf es insoweit schon nicht.
• Nach der Rechtsprechung des Kammergerichts haftet die Bank schließlich für die Pflichtverletzungen der Anlageberater, weil sie dessen Anlageberatung jedenfalls bei Abschluss des Darlehensvertrages nachträglich genehmigt. Aufgrund der Genehmigung muss sich die Bank das gesamte Verhalten des Vermittlers im Zusammenhang mit der Anbahnung des Darlehensvertrages zurechnen lassen, also auch etwaige falsche Angaben im Berechnungsbeispiel etc. Die nachträgliche Genehmigung des Handelns des Vermittlers kann dabei nicht einerseits in eine Billigung nur der richtigen Angaben des Vermittlers aufgespalten werden, während sich die Bank andererseits von den unzutreffenden Angaben distanziert. Auch bei dieser anlegerfreundlichen Rechtsprechung kommt es wiederum auf den jeweiligen Einzelfall an. 

Außergerichtliche Einigung 

Neben der gerichtlichen Geltendmachung von Ansprüchen empfiehlt es sich insbesondere bei einer Inanspruchnahme der Banken, die Bemühungen auf eine außergerichtliche Einigung zu konzentrieren. Insoweit bestehen erfolgsversprechende Ansätze, bei denen der Schwerpunkte der Argumentation eher auf wirtschaftlichen bzw. "weichen" Faktoren liegt, wie etwa bei schwacher Solvenz der Anleger oder psychischen Belastungen, die dann auch trotz einer schwächeren rechtlichen Ausgangslage noch zu einer interesssengerechten Lösung führen können. Aufgrund unserer Erfahrungen in der Verhandlung mit Banken haben wir die Kriterien für ein sach- und interessengerechtes Vorgehen bei Vergleichverhandlungen für Banken entwickelt (vgl. Artikel „Außergerichtliche Einigung bei Schrottimmobilien – Wie gelangt man dahin und was ist interessengerecht?").

Vorsicht ist in jedem Fall geboten, wenn das bestehende Finanzierungsdarlehen prolongiert werden soll und hierzu ein neuer Darlehensvertrag abgeschlossen wird, da dann mögliche Ansprüche verloren gehen können. Wir empfehlen hier dringend, zuvor eine rechtliche Prüfung durch einen spezialisierten Rechtsanwalt vorzunehmen!

Ansprüche gegen den beurkundenden Notar

Nach neuster höchstrichterlicher Rechtsprechung (BGH, Urt. v. 7.2.2013, Az. III ZR 121/12) können auch die Notare in die Haftung genommen werden, wenn der Notar den Käufern gegenüber seine aus § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG folgende Amtspflicht verletzt hat. § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG regelt, dass dem Verbraucher bei einem Grundstücksgeschäft (§ 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB), wozu auch der Erwerb einer Eigentumswohnung gehört, der beabsichtigte Vertragstext zwei Wochen vor notarieller Beurkundung zur Verfügung gestellt werden soll. Der Sinn dieser Vorschrift liegt vor allem darin, den Verbraucher vor übereilten Vertragsabschlüssen zu schützen.

Wir raten dringend dazu, die Möglichkeiten einer Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen und Rückabwicklungsansprüchen durch einen spezialisierten Rechtsanwalt überprüfen zu lassen.

Gerne stehen wir für eine Ersteinschätzung Ihres Falles zur Verfügung.

Unsere Fälle, bei denen wir für Anleger anwaltlich tätig waren bzw. sind:

Verkäufer

• B & V Bauträger- und Vertriebsgesellschaft für Immobilien mbH & Co KG
• Central Bauten- und Projektentwicklungs GmbH
• Central Wohnungsbaugesellschaft mbH
• Contractbau GmbH
• CWI-Gruppe: CWI Real Estate AG, Sechste CWI Wohnen GmbH & Co KG, Dritte CWI Wohnen AG & Co KG Berlin
• Eagle Immobilien GmbH
• Fineline Immobilien GmbH
• IK Consult GmbH
• IMRO Wohn- und Gewerbe Bauträgergesellschaft mbH
• MO.RE.NA GmbH (i.Gr.)
• Pulsstraße 9, 11 Berlin GmbH
• Quadra Haus Liegenschaften GmbH
• RB Real Estate GmbH
• Simi Service GmbH & Co. KG
• U. Bagge GmbH & Co. KG
• ViaNova Immobilien GmbH

Vertriebe

• b.e.s.t. protrade GmbH
• Delfinion AG
• LFC Lebens Finanz Concepte Immobilien GmbH
• Prime Estate GmbH
• R&R First Concept Immobilien GmbH
• SAFiN GmbH
• Singularis Finanzvermittlungen GmbH
• Swiss Kontor GmbH
• T.L. Tax GmbH
• Treucapital GmbH
• Treuconcept Financcial Consulting GmbH
• ViaNova Hyp GmbH
• Viskus GmbH

Banken

• ABN AMRO Bank
• BHW Bank
• Commerzbank
• Deutsche Bank
• DG Hyp
• DKB Deutsche Kreditbank AG
• Gallinat Bank
• GMAC RFC Bank GmbH / Paratus GmbH
• IBB Internationales Bankhaus Bodensee
• Oyak Anker Bank

Sonstige Anlageprodukte

Wir beraten Sie darüber hinaus bei allen weiteren Kapitalanlageprodukten, sei es

• Aktien
• Wertpapiere
• Zertifikate
• Geschlossene Fonds
• Vermögensverwaltungen
• Leasingfonds
• Versicherungsfonds
• Öko-Fonds
• Anleihen
• Rentenfonds
• etc.