Bundesgerichtshof stärkt Rechte von Anlegern gegen Schrottimmobilien-Verkäufer

BGH schafft anlegerfreundlichere Voraussetzungen für die Annahme eines selbständigen Beratungsvertrages mit dem Verkäufer

Der BGH hat mit seinem Urteil vom 01.03.2013 (Aktenzeichen V ZR 279/11) festgehalten, dass den Verkäufer einer sog. Schrottimmobilie auch dann eine Schadensersatzspflicht wegen Pflichtverletzung aus einem selbständigen Beratungsvertrag treffen kann, wenn die Beratung durch die Vertriebsgesellschaft im Rahmen eines Beratungsvertrages durchgeführt wurde: "Ein Vermittler kann bei der Beratung über die finanziellen Vorteile eines Immobilienkaufs zugleich im eigenen und im fremden Namen handeln. Er kann daher von dem Verkäufer auch dann zum Abschluss eines Beratungsvertrages stillschweigend bevollmächtigt sein, wenn er seinerseits einen Vermittlungs- oder Beratungsvertrag mit dem Kaufinteressenten geschlossen hat."

Damit hat der BGH Rechtsklarheit in der Streitfrage geschaffen, ob neben dem Beratungsvertrag zu den tätig gewordenen Vertriebsgesellschaften auch ein selbstständiger Beratungsvertrag zu den Verkäufern der Immobilie zustande gekommen ist. So galt zwar bislang ein Beratungsvertrag  zwischen den Kaufvertragsparteien als durch den Vermittler zustande gebracht, wenn dessen stillschweigende Bevollmächtigung zum Abschluss des Beratungsvertrages aus den Umständen entnommen werden konnte. Dies galt allerdings nur dann, wenn der Vermittler zweifelsfrei keinen Auftrag von dem Käufer erhalten hat. Entsprechend wurde seitens der Verkäufer stets argumentiert, dass ein Beratungsvertrag ausschließlich zwischen der Beratungsgesellschaft und dem Käufer zustande gekommen ist. Dieses Argument wurde nun durch das neue Urteil entkräftet, da nun auch ein Handeln im eigenen Namen einer stillschweigenden Beratungsbevollmächtigung durch den Verkäufer nicht mehr entgegensteht.

Zur Bevollmächtigung des Beraters durch den Verkäufer führt der BGH wie folgt aus: "Ausreichend für die Annahme einer konkludenten Bevollmächtigung des Vermittlers zum Abschluss eines Beratungsvertrages ist die Feststellung, dass der Verkäufer den Vermittler mit dem Vertrieb der Immobilie beauftragt hat und dabei wusste oder jedenfalls nicht ausschließen konnte, dass dieser gegenüber Interessenten die finanziellen Vorteile eines Kaufs herausstellen würde. Von Letzterem ist stets auszugehen, wenn sich bereits nach dem Vertriebskonzept des Verkäufers die Aufgabe stellt, den Kaufinteressenten über die finanziellen Vorteile eines Erwerbs der angebotenen Immobilie zu beraten. Dass die Beratung nach den Umständen (auch) im Namen des Verkäufers erfolgt ist, kann sich beispielsweise daraus ergeben, dass der Berater in den verwendeten Prospekten als Vertriebspartner des Verkäufers genannt ist, dass er von dem Verkäufer zur Verfügung gestellte Berechnungsbeispiele verwendet oder dass der Verkäufer auf einen Kontakt mit dem Kaufinteressenten verzichtet und es dem mit dem Vertrieb beauftragten Berater überlässt, die Vertragsverhandlungen bis zur Abschlussreife zu führen [...]." Dabei dürfte in den meisten Konstellationen vor allem der letztgenannte Fall einschlägig sein, da ein direkter Kontakt zwischen Verkäufer und Käufer in sog. Schrottimmobilien-Fällen regelmäßig nicht erfolgt ist.